Stima ed interpretazione nella determinazione del prezzo edonico degli immobili: il caso di Genova

Abstract

Questo lavoro contiene un’analisi empirica volta a interpretare la determinazione dei prezzi di mercato delle abitazioni secondo quanto sostenuto dalla teoria del prezzo edonico applicata ad un’ampia zona di tipo marittimo, il comune di Genova.
L’analisi empirica si basa su un campione specificatamente creato raccogliendo i dati relativi l’offerta immobiliare catturata in un determinato periodo del 2015. L’obiettivo proposto è puramente empirico e punta ad interpretare il ruolo esercitato dalle diverse caratteristiche intrinseche di un’abitazione nella determinazione del suo prezzo. Questo tipo di analisi viene fatta su un campione eterogeneo, caratterizzato tanto da zone ad alta valutazione, di tipo per lo più turistico o prestigioso, quanto da zone suburbane industriali di basso valore e zone urbane collegate all’attività portuale. Comparando il modello semplice con la teoria del prezzo edonico, otteniamo quattro differenti regressioni, due per ogni modello: un modello robusto
OLS e un modello clusterizzato con variabili strumentali. Come nel lavoro di Caglayan (2013), il modello edonico stimato restituisce migliori e più precisi risultati rispetto al modello di tipo semplice. E all’interno del modello di tipo edonico le variabili di tipo strumentali performano meglio rispetto al modello robusto OLS.